Ein Bebauungsplan (Abkz: BPlan) ist die baurechtliche und städteplanungstechnische Grundlage für die Entwicklung von Flächen. Damit ist ein Bebauungsplan in einem Großteil der Situationen Grundlage für eine bauliche Veränderung.
Was wird nun Am Wiedenhof passieren?
Über die Generationen und Jahre wurden auf unserer Hofstelle unterschiedliche Gebäude errichtet, umgebaut oder umgenutzt. Immer unter der Prämisse sinnvoll wirtschaftlich zu haushalten. An uns liegt es diesen Weg weiterzugehen und die Hofstelle nachhaltig umzuwandeln.
Als wichtigste Grundlage für die weitere Entwicklung der Hofstelle ist – baurechtlich gesehen – die Lage zu nennen. Die Hofstelle selbst liegt nämlich nicht mehr im Ortsteil Lüllau. Sie liegt zwar hinter dem Ortsschild aber noch vor dem offiziellen OD-Stein, der rechtlich angibt an welcher Stelle der Ort beginnt. Die gesamte überbaute Fläche war demnach bis 2018 nach Baugesetzbuch dem Außenbereich zuzuordnen.
Daneben gibt es 3 weitere Aspekte die für jede weitere Planung berücksichtigt werden mussten und müssen.
- Das denkmalgeschützte Haupthaus im nördlichen Bereich
- Das angrenzende Natura 2000 FFH Gebiet im südlichen Bereich (Ab voraussichtlich 2019 Naturschutzgebiet)
- Die Kreisstraße K83 im nördlichen Bereich
Der erste Ansatz in 2013 war eine Umnutzung der Bestandsgebäude (immerhin auch 1.700m² je Geschoss auf teilweise bis zu 3 Geschosse) zu Wohngebäuden. Die durch die Jahre gewachsenen Gebäudestrukturen, waren für dieses Vorhaben zwar nicht hilfreich, sondern haben die Fragestellung eher verkompliziert, machbar wäre es aber gewesen. Nach ersten Gesprächen mit den Behörden des Landkreises Harburg wurde die Idee entwickelt die Bestandsgebäude rückzubauen und im gleichen Verhältnis der überbauten Flächen neue Gebäude zu schaffen.
Um Wohnbebauung – oder auch jegliche andere Art der Bebauung – sinnvoll umsetzen zu können war es deshalb sinnvoll für die Hoffläche einen Bebauungsplan entwickeln zu lassen auf dessen Grundlage sich weitere Planungen sinnvoll prüfen lassen. Damit wurde auch die Problematik und Rahmenbedingungen der Bebauung im Außenbereich gelöst. Mit dem BPlan werden dann die baurechtlichen Rahmenbedingungen geschaffen – eine sogenannte Angebotsplanung – auf dessen Grundlage ein oder mehrere Bauanträge gestellt werden können.
Die Beantragung des BPlans haben wir bereits in Februar 2014 beschlossen und auch an die Jesteburger Behörden gereicht. Im Rahmen des BPlan-Verfahrens wurden zahlreiche Gutachten und Prüfungen durchgeführt. Öffentlich wurde der BPlan das erste Mal im Rahmen der so genannten “Frühzeitigen öffentlichen Beteiligung” ausgelegt (09/2016) und nach Anpassungen des Landkreises und weiteren Eingaben wurde der BPlan Entwurf im April-Mai 2017 und im Januar 2018 jeweils nochmals ausgelegt. Im März 2018 wurde der BPlan dann offiziell vom Gemeinderat bestätigt und am 07.06.2018 veröffentlicht. Seitdem ist der Bebauungsplan 3.06 “Am Wiedenhof” rechtskräftig.
Was bedeutet das nun?
Im Detail finden sich noch diverse Punkte die für eine Beantragung zu beachten sind. Die wichtigsten Punkte sind aber:
- Es handelt sich um ein Dorfmischgebiet in dem Wohnbebauung und nicht störendes Gewerbe angesiedelt werden kann
- Im Mischgebiet (MI) sind höchstens 15 Wohneinheiten je angefangene 6.600 m² Grundstücksfläche und höchstens 8 Wohneinheiten je Wohngebäude zulässig. Als Grundstücksfläche wird die hinter der Straßenbegrenzungslinien innerhalb des Mischgebietes gelegene Fläche herangezogen
- Es wurden 4 Eichen als schützenswert gekennzeichnet (Eine davon ist durch den Sturm im August 2018 umgeweht).
Wir befinden uns aktuell in enger Absprache mit den Behörden und erarbeiten die Bauanträge. Wir hoffen, dass wir bereits im Q1/2019 die Bauanträge einreichen können um dann auch endlich sichtbare Schritte in der Umwandlung der Hofstelle voranzutreiben.